Interventi con il Superbonus: domande e risposte

Tetti di spesa, requisiti e procedure per gli interventi al 110% nei condomini

Gli interventi sui condomini sono già partiti ma a tre mesi dal lancio del Superbonus molti sono i temi ancora da approfondire e le informazioni da tenere sotto controllo, in particolare dopo l'uscita dei Decreti di agosto.
Il Decreto Asseverazioni, il Decreto Requisiti Ecobonus e la Circolare 24/E dell'Agenzia delle Entrate, infatti, hanno introdotto diverse interpretazioni e novità sulle procedure che ruotano intorno al super Ecobonus 110%

Questo focus raccoglie le numerose domande che ci sono state rivolte negli ultimi mesi da migliaia di partecipanti ai corsi online che i nostri tecnici esperti tengono quotidianamente. Le risposte sono il frutto di uno studio attento della norma e della sua applicazione a casi pratici, quegli stessi casi che i progettisti, durante i webinar, hanno portato come esempi concreti di riqualificazione energetica e sismica con le nuove detrazioni.

Le risposte includono inoltre consigli sull'uso ottimale dei software per il Superbonus TERMOLOG e TRAVILOG con cui è possibile progettare interventi di efficientamento energetico e di riqualificazione antisismica secondo i criteri previsti dal Decreto Rilancio.

Indice Domande & Risposte Superbonus

Casi di ammissibilità

Interventi trainanti e trainati

Verifiche di legge

Miglioramento sismico

Superbonus: casi di ammissibilità

 FAQ 1 – Andrea, 22/09/2020
Condominio 7 unità. Voglio proporre il cappotto su tutto l'edificio, ma al piano terra vi è un negozio e al quarto piano un inquilino che utilizza l'appartamento come seconda casa. Posso accedere al Superbonus 110%?

 Partiamo con il considerare due punti chiave per rispondere a questo quesito:

  • Il tema delle seconde case è scomparso dalla Conversione in Legge del Decreto Rilancio, avvenuta il 17 luglio 2020. Ora una stessa persona fisica che accede al Superbonus, può richiedere la detrazione per un massimo di due unità immobiliari, senza alcun vincolo sulla prima o seconda casa.
  • La circolare 24/E dell'Agenzia delle Entrate non ammette alla detrazione del 110% delle spese sostenute i condomini non residenziali. O meglio, nei condomini non residenziali ad accedere alla detrazione sono solo le unità residenziali e solamente per lavori eseguiti sulle parti comuni.

Il modo in cui è posta la domanda ci fa pensare che il negozio al piano terra sia l'unica unità non residenziale presente il che può portare a identificare il condominio come edificio residenziale. Il cappotto termico prospettato da Andrea è un intervento trainante eseguito sulle parti comuni dell'edificio quindi, a patto che si possa ottenere il miglioramento di due classi energetiche tra la situazione ANTE e POST intervento, il caso presentato può accedere al Superbonus 110%.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Condominio non residenziale: nella definizione della circolare 24/E dell'AdE si considera non residenziale un condominio nel quale la superficie delle unità residenziali è inferiore al 50% della superficie totale. In TERMOLOG l'informazione della destinazione d'uso prevalente del condominio è da indicare nel menù Relazione; ad ogni zona termica si assocerà invece la reale destinazione del volume climatizzato.
Modello Energetico con TERMOLOG

Modello Energetico con TERMOLOG di un condominio con unità residenziali e non residenziali

 FAQ 2 – Leonardo, 10/09/2020
Se il sottotetto è usato come soffitta non è abitabile non riscaldata, l'intervento sulla copertura rientra negli interventi trainanti?

 La risposta è NO. Nel caso presentato la copertura non è un elemento che costituisce involucro disperdente dell'edificio e questo basta ad escludere che il suo isolamento possa essere annoverato nel 25% di superficie disperdente richiesta per considerare l'intervento come trainante. L'intervento più corretto in questo caso è l'isolamento del soffitto verso sottotetto.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Superficie disperdente: è la somma delle superfici opache e trasparenti che disperdono verso esterno, zone non climatizzate o terreno. TERMOLOG determina automaticamente la possibilità di accedere al Superbonus 110% e calcola l'incidenza dell'intervento di isolamento termico sulla superficie disperdente dell'edificio. Se il cliente chiede di isolare la copertura la domanda che dobbiamo immediatamente porre è: il sottotetto è riscaldato?
Modello energetico con TERMOLOG con in evidenza gli ambienti climatizzati che accedono al Superbonus

Modello energetico con TERMOLOG con in evidenza gli ambienti climatizzati che accedono al Superbonus

 FAQ 3 – Marco, 10/09/2020
Condominio 5 unità, di cui 2 al piano terra sono funzionalmente indipendenti e con cancello sulla strada esterno. È possibile trattare il Superbonus solo sulle tre unità che rimangono in condominio?

 Per rispondere citiamo due fonti:

  • Il Decreto Requisiti Ecobonus che definisce l'unità immobiliare funzionalmente indipendente: unità termoautonoma, con forniture di gas, acqua ed energia elettrica proprie e separate dalle altre, con accesso dall'esterno.
  • La Circolare 24/E dell'Agenzia delle Entrate che contempla la possibilità di annoverare nella definizione le unità che rispettano le caratteristiche di autonomia funzionale e accesso dall'esterno, indipendentemente dal fatto che questa sia parte di un condominio o possegga parti comuni con altre unità, come il tetto del condominio.

Nel caso presentato da Marco quindi ci troviamo di fronte a 3 edifici diversi che possono essere considerati autonomamente, 3 edifici diversi su cui lavorare con il Superbonus: le due unità funzionalmente autonome costituiscono 2 edifici e il codominio restante, costituito dalle 3 unità immobiliari, ne forma un terzo che può partecipare al Superbonus indipendentemente dalle altre.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Per accedere al Superbonus il primo passo è capire come modellare l'edificio. Nel caso si tratti di un condominio, anche costituito da termoautonomi, la pratica - e quindi il modello energetico - sono riferiti all'interezza del condominio.
Nel caso in cui invece si tratti di un edificio unifamiliare o di una unità indipendente il modello sarà relativo alla singola unità da calcolare.
Modello energetico con TERMOLOG in cui la superficie della zona non climatizzata è evidenziata in verde

Modello energetico con TERMOLOG in cui la superficie della zona non climatizzata è evidenziata in verde

 FAQ 4 – Cristina, 24/09/2020
Nell'involucro anziché fare l'isolamento con il cappotto si può realizzare un intonaco termico? In alcuni casi il cappotto è mal tollerato dal cliente che deve eseguire anche la modifica dei davanzali dei serramenti.

 Senza addentrarci sulle prestazioni dell'intonaco termico è necessario ricordare che il comma 1a della Legge 77/2020 richiede espressamente che, per considerare l'intervento di isolamento trainante, l'isolante termico utilizzato deve rispettare i requisiti CAM. Nel testo di Legge si fa riferimento proprio all'isolante utilizzato dunque se si desidera applicare un intonaco termico e accedere al Superbonus con il primo intervento trainante, bisognerà assicurarsi che questo prodotto possegga i requisiti richiesti dai Criteri Ambientali Minimi in merito alla quantità di materia riciclata utilizzata per produrlo. Se il materiale non possiede la certificazione CAM l'intervento è annoverabile tra gli interventi trainati e bisognerà scegliere uno dei commi 1b e 1c per poter accedere a Superbonus.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Tutti i materiali con cui eseguiamo il calcolo della trasmittanza termica sono caratterizzati da una conduttività misurata e da una conduttività utile di calcolo. A differenziare le due è un coefficiente di maggiorazione chiamato m dalla norma UNI 10351, che aumenta percentualmente il valore della lambda utile rispetto alla lambda calcolata in laboratorio per considerare difetti di posa o eventuali porosità nel materiale.
In TERMOLOG è possibile specificare questo fattore all'interno dell'archivio materiali insieme alle percentuali di materia riciclata utilizzate per la produzione e allegare la certificazione CAM del Prodotto da conservare per l'accesso al Superbonus.

 FAQ 5 – Stefano, 03/09/2020
Posso considerare il ponteggio tra le spese annoverabili nel Superbonus?

 A chiarire quali sono le spese ammesse per il Superbonus è ancora una volta la Circolare 24/E dell'Agenzia delle Entrate, al punto 5:

  • Spese per il rilascio del visto di conformità, delle attestazioni e delle asseverazioni.
  • Spese per l'acquisto dei materiali, la progettazione ed altre spese professionali connesse come l'effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione, ispezione e prospezione.
  • Costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, le spese relative all'installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l'imposta di bollo, la tassa per l'occupazione del suolo pubblico.

Il ponteggio quindi rientra pienamente nelle spese detraibili al 110%.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Per ogni tipologia di intervento progettata con TERMOLOG è possibile introdurre un costo specifico in funzione della dimensione dell'intervento e un costo fisso che viene sommato per determinare l'importo totale dei lavori. Per ciascuna categoria TERMOLOG confronta il costo dell'intervento con la spesa massima ammissibile e determina l'importo totale della detrazione Superbonus 110%.
Tavola delle detrazioni di TERMOLOG. Per l'edificio è ammessa la detrazione Superbonus su un massimale di 33.000 €

Tavola delle detrazioni di TERMOLOG. Per l'edificio è ammessa la detrazione Superbonus su un massimale di 33.000 €

Superbonus: interventi trainanti e trainati

 FAQ 6 – Paola, 27/08/2020
È possibile effettuare oltre al cappotto anche due interventi trainati? Ad esempio caldaia autonoma in condominio e schermature mobili?

 Non ci sono limiti al numero di interventi trainati da progettare nell'edificio: per poter accedere al Superbonus è necessario eseguire almeno un intervento TRAINANTE, ma nulla ci vieta di utilizzare due interventi della categoria Ecobonus come interventi secondari da annoverare nella detrazione 110%.
Nel caso di Paola emerge chiaramente che la sostituzione di una caldaia autonoma in condominio non sia un intervento trainante: è corretto infatti posizionarla tra i lavori secondari, come avviene per l'installazione delle schermature mobili. Ciò significa che l'unico intervento trainante possibile per questo caso è l'isolamento termico delle strutture opache, riportato al comma 1a della Legge 77/2020.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
La valutazione di un condominio viene fatta considerando sempre l'edificio nella sua interezza. Che si tratta di centralizzato o di termoautonomo il calcolo della classe in situazione ante intervento e del potenziale miglioramento di 2 classi energetiche viene fatto sempre per l'intero edificio.
In TERMOLOG quindi si modella esattamente il condominio così com'è, centralizzato o termoautonomo; sarà il software a calcolare correttamente un'unica classe per tutte le unità in situazione ANTE operam ed un'unica classe in situazione POST operam.

 FAQ 7 – Katia, 27/08/2020
In un condominio di 10 unità ho proposto un cappotto termico e ho ottenuto un miglioramento di una sola classe energetica. Se aggiungo i serramenti a 3 delle 10 unità esistenti riesco però a migliorare di due classi. Posso accedere a Superbonus con l'insieme di questi interventi?

 Il comma 3 dell'Art 119 della Legge 77/2020 consente di valutare il miglioramento di due classi energetiche considerando la totalità degli interventi eseguiti nell'edificio, trainanti e trainati insieme. Preso atto che in questo edificio la somma degli interventi consente il passaggio di due classi, il dubbio di Katia nasce dal fatto che solamente tre delle dieci unità immobiliari presenti possono permettersi il cambio dei serramenti: se la sostituzione dei serramenti fa parte della medesima valutazione, di una unica relazione tecnica, allora possiamo ritenere che possa accedere a Superbonus anche se non riguarda l'intero edificio. A differenza di quanto avveniva per la detrazione 65% sui serramenti, per la quale l'intervento doveva avvenire per tutti i serramenti di tutte le unità del condominio, nel caso Superbonus rientrano anche interventi parziali.
È da ricordare che la sostituzione dei serramenti può essere portata in detrazione solo da persone fisiche su un massimo di due unità immobiliari.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
L'introduzione degli interventi in TERMOLOG può avvenire anche considerando solo alcuni elementi dell'edificio o alcuni orientamenti del modello: questa opzione è molto utile quando si vuole procedere alla sostituzione di una facciata o di alcune strutture. TERMOLOG consente di combinare liberamente gli scenari di intervento per poter ottenere il miglioramento di due classi energetiche con la migliore soluzione di riqualificazione possibile.

 FAQ 8 – Francesco, 01/09/2020
Come si calcola la spesa ammissibile per un condominio di 20 unità immobiliari in cui si prevede come intervento trainante la trasformazione dell'impianto in centralizzato?

 La trasformazione in centralizzato è considerato intervento trainante: il punto di riferimento è il comma 1b della Legge 77/2020.
All'interno di questo comma leggiamo che la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:

  • 20.000 Euro per il numero di unità immobiliari in edifici fino a 8 unità immobiliari.
  • 15.000 Euro per il numero di unità immobiliari in edifici composti da più di 8 unità immobiliari.

La Circolare 24/E ancora una volta ci spiega come calcolare correttamente la spesa massima nel caso di Francesco. Per l'edificio di 20 unità applicheremo questa formula.

Spesa massima = 20.000 x 8 + 15.000 x 12 = 340.000 Euro
TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Bisogna prestare molta attenzione a calcolare correttamente la spesa massima ammissibile. Nel caso sopra descritto ci si può confondere con facilità e ottenere la spesa massima come prodotto tra 15.000 Euro e le 20 unità immobiliari. TERMOLOG calcola automaticamente la spesa massima e la detrazione massima ammissibile applicando le regole definite dall'Agenzia delle Entrate e combinando correttamente interventi trainanti e trainati.

Superbonus: verifiche di legge

 FAQ 9 – Simone, 01/09/2020
Le verifiche richieste dal decreto si fanno sempre sullo stato post intervento?

 Certamente le verifiche richieste dalla Legge 77/2020 sono da eseguirsi sullo stato post intervento. Il comma 3 della Legge 77 infatti cita il Decreto Requisiti Minimi e le verifiche sulle detrazioni fiscali da applicare in base al Decreto Requisiti Ecobonus. Lo stato Ante intervento richiede verifiche di altro tipo che pregiudicano l'accesso alla detrazione Superbonus e che riguardano la conformità urbanistica, gli eventuali abusi edilizi, la presenza dell'impianto di climatizzazione invernale necessario per consentire l'accesso al bonus 110%

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Affrontare un progetto per il Superbonus significa superare diverse fasi di lavoro che possono essere ottenute anche grazie a TERMOLOG Superbonus:
  • 1 - Realizzare il modello energetico della situazione ANTE INTERVENTO a seguito di un approfondito sopralluogo e di una indagine documentale completa.
  • 2 - Valutare diverse proposte di miglioramento energetico e scegliere quella rappresentativa della situazione POST INTERVENTO.
  • 3 - Calcolare il miglioramento minimo di due classi energetiche e ottenere l'APE convenzionale ante e post intervento.
  • 4 - Eseguire tutte le verifiche di Legge richieste dal Decreto Requisiti Minimi e dal Decreto Requisiti Ecobonus.
  • 5 - Stampare tutta la documentazione richiesta: Relazione ex – Legge 10, asseverazioni, documenti di calcolo e di supporto.

 FAQ 10 – Laura, 08/09/2020
I valori di trasmittanza riportati dal Decreto Requisiti Ecobonus sono comprensivi dei ponti termici?

 Il confronto tra le trasmittanze dello stato POST intervento e i limiti definiti all'interno del Decreto Requisiti Ecobonus deve avvenire senza considerare i ponti termici dell'edificio.
Ricordiamo che è prevista a breve la pubblicazione del Decreto Requisiti Ecobonus in Gazzetta. La verifica di trasmittanza è richiesta dallo stesso Decreto Requisiti Minimi anche per gli interventi di Ristrutturazione rilevante di secondo livello e riqualificazione energetica di involucro: per questa verifica, a differenza della precedente, si considerano i ponti termici presenti e l'incremento che questi portano alle prestazioni delle strutture opache.

TERMOLOG Suggerisce TERMOLOG SUGGERISCE
Non considerare i ponti termici non significa non doverli introdurre nel modello dell'edificio: per il calcolo del bilancio energetico e della classe energetica dell'immobile TERMOLOG prenderà in considerazione i ponti della situazione ante intervento e quelli della situazione post intervento.
Nella verifica e nel confronto con i limiti del Decreto Requisiti Ecobonus invece, non saranno valutate le amplificazioni per effetto del ponte termico.

Miglioramento sismico

 FAQ 11 – Filippo, 24/08/2020
La sostituzione della copertura rientra nel Superbonus come intervento strutturale?

 Gli interventi in copertura rientrano tra quelli che beneficiano dei vantaggi fiscali previsti da Sismabonus e Sismabonus 110 se apportano un miglioramento sismico o se costituiscono interventi di manutenzione straordinaria correlati ad altri interventi di miglioramento sismico.
Il caso delle coperture "spingenti" è uno di quelli che rientrano negli interventi beneficiabili attraverso la sostituzione della copertura o l'inserimento di elementi di contrasto per le spinte orizzontali.
Consideriamo però l'inserimento di un cordolo sommitale all'ultimo piano di un edificio in muratura, in corrispondenza della linea di gronda, questo intervento necessario ad esempio per migliorare il comportamento fuori piano delle pareti richiede la sostituzione degli elementi di copertura. La sostituzione degli elementi di copertura si configura in questo caso come un intervento di manutenzione straordinaria correlato all'intervento di miglioramento sismico e può rientrare anch'esso nel beneficio fiscale rispettando il limite di spesa di 96.000 per unità immobiliare.

TRAVILOG Suggerisce TRAVILOG SUGGERISCE
La valutazione delle spinte orizzontali in presenza di coperture spingenti può essere fatta con TRAVILOG attraverso la modellazione della copertura e la definizione delle azioni agenti, in questo caso TRAVILOG verifica la copertura sia in ambito statico che sismico.
Il dimensionamento dei cordoli sommitali e la valutazione del miglioramento sismico sulle pareti in muratura possono essere eseguiti con TRAVILOG sia attraverso la valutazione globale dell'intero edificio sia con una verifica dei meccanismi locali di collasso delle pareti interessate dall'intervento.
TRAVILOG Superbonus e la valutazione delle spinte orizzontali in presenza di coperture spingenti
TRAVILOG Superbonus e la valutazione delle spinte orizzontali in presenza di coperture spingenti

 FAQ 12 – Gianmarco, 12/09/2020
In caso di demolizione e ricostruzione quali spese rientrano nel Superbonus e con che limite?

 La demolizione e ricostruzione è un intervento ammesso tra quelli che portano ad un miglioramento sismico di un edificio esistente, il riferimento è il comma 1-septies dell'art. 16 del DL 63/2013 citato dal comma 4 dell'art. 119 della Legge 77/2020.
Anche il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici si è espresso in modo favorevole su questa tipologia di intervento attraverso il parere n. 17 del 22 Marzo 2018.
La procedura di valutazione per l'applicazione del beneficio fiscale prevede la definizione della Classe di Rischio Sismico sia per lo Stato di Fatto che di Progetto e la relativa redazione della relazione strutturale.
Il limite di spesa si calcola sempre sul numero di unità immobiliari allo Stato di Fatto moltiplicandole per 96.000 euro. La detrazione fiscale si calcola applicando la detrazione fiscale prevista dal bonus al prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell'atto pubblico di compravendita.

TRAVILOG Suggerisce TRAVILOG SUGGERISCE
L'intervento di demolizione e ricostruzione richiede la valutazione della Classe di Rischio dello Stato di Fatto e di Progetto, in TRAVILOG è possibile modellare sia strutture nuove che esistenti e collegare alla valutazione della sicurezza degli edifici la Classe di Rischio Sismico con il Metodo Convenzionale previsto dall'Allegato A del DM Sismabonus.
TRAVILOG Superbonus e la valutazione della Classe di Rischio dello Stato di fatto e di progetto

TRAVILOG Superbonus e la valutazione della Classe di Rischio dello Stato di fatto e di progetto

 FAQ 13 – Gloria, 01/09/2020
Cosa devo consegnare per la pratica Superbonus per gli interventi strutturali? A chi consegno la documentazione?

 I contenuti della pratica Superbonus per gli interventi di miglioramento sismico sono regolati dal DM 329 del 6 Agosto 2020 pubblicato dal MIT, tale Decreto modifica infatti il DM 58/2017 cui si riferisce la Legge 77/2020 circa le asseverazioni.
Il nuovo DM Sismabonus definisce i 4 moduli che è possibile presentare con la pratica Superbonus nei quali poi vi sono i riferimenti per le relazioni che è necessario allegare alla pratica. L'elenco della modulistica risulta quindi:

  • Allegato B,
  • Allegato 1,
  • Allegato B1,
  • Allegato B2,
  • relazione che attesta lo stato di fatto,
  • il progetto degli interventi di riduzione di miglioramento sismico e la relazione circa lo Stato di Progetto.

L'allegato B e le relazioni circa lo stato di fatto e di progetto si consegnano contestualmente al ritiro del titolo edilizio, e comunque prima dell'inizio dei lavori, allo Sportello Unico per l'Edilizia; l'allegato 1, B1 e B2 si consegnano al professionista che apporrà il visto di conformità.

TRAVILOG Suggerisce TRAVILOG SUGGERISCE
La redazione di tutti i moduli previsti dal DM 329/2020 è implementata in TRAVILOG con apposite funzioni di compilazione automatica dei documenti e archiviazione dei soggetti coinvolti. Tra le funzioni di compilazione della pratica è prevista la gestione dei SAL, la definizione dei tecnici coinvolti nell'intervento e firmatari dei distinti moduli.
TRAVILOG consente poi di controllare l'importo dei lavori rispetto al limite di spesa, verificare la capienza fiscale rispetto alla detrazione raggiungibile e aggiunge criteri di scelta e controllo dei requisiti di accesso al bonus fiscale così da poter suggerire la soluzione migliore per la committenza.
TRAVILOG Superbonus e la compilazione automatica delle pratiche e dei documenti

TRAVILOG Superbonus e la compilazione automatica delle pratiche e dei documenti
Annachiara Castagna - Ingegnere

Annachiara Castagna

Ingegnere Edile, esperta in analisi energetica degli edifici e product manager del software TERMOLOG di Logical Soft.

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Simone Tirinato - Ingegnere civile

Simone Tirinato

Ingegnere civile dedicato al calcolo strutturale e svolgo l’attività di analista strutturale per lo sviluppo di codici di calcolo strutturali.

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Riproduzione riservata

Ultimo aggiornamento

1 ottobre 2020

Gli autori
Annachiara Castagna - Ingegnere
Ricerca e Sviluppo Logical Soft
Simone Tirinato - Ingegnere civile
Ricerca e Sviluppo Logical Soft
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